전월세 전환 계산기
보증금을 월세로 바꿀 때 월세와 법정 상한 초과 여부를 확인해요.
법이 정한 전환율 상한
- 보증금을 월세로 바꿀 때 월세는 한도를 못 넘어요. 주택임대차보호법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 전환되는 금액에 아래 두 비율 중 낮은 쪽을 곱한 월차임을 넘을 수 없다고 해요.
- ① 연 1할(10%) — 시행령 제9조 제1항.
- ② 한국은행 기준금리 + 연 2% — 시행령 제9조 제2항.
- 지금 기준금리는 3%이라 ②가 5%로 낮아서 법정 상한은 연 5%예요. 기준금리가 8%를 넘어야 ①(10%)이 더 낮아져요.
- 이 한도를 넘는 약정이 임차인에게 불리하면 효력이 없어요(제10조 강행규정).
기준금리별 법정 상한
| 기준금리 | 법정 상한(연) | 보증금 1억 원을 월세로 돌릴 때 한도 |
|---|---|---|
| 1% | 3% | 250,000원 |
| 1.5% | 3.5% | 291,667원 |
| 2% | 4% | 333,333원 |
| 2.5% | 4.5% | 375,000원 |
| 3% (지금) | 5% | 416,667원 |
| 3.5% | 5.5% | 458,333원 |
| 4% | 6% | 500,000원 |
| 6% | 8% | 666,667원 |
| 8% | 10% | 833,333원 |
| 9% | 10% | 833,333원 |
기준금리는 한국은행 금융통화위원회가 정하고 회의마다 바뀔 수 있어요. 이 페이지의 기본값은 한국은행 통화정책방향(2026.8.27) — 기준금리 3.00%, 다음 금융통화위원회 2026-10-22 기준이에요. 바뀌었다면 위 계산기의 기준금리 칸을 고쳐서 계산하세요.
보증금을 얼마나 돌리면 월세가 얼마?
| 월세로 돌리는 보증금 | 월세 한도(월) | 1년 합계 |
|---|---|---|
| 1,000만 원 | 41,667원 | 500,004원 |
| 3,000만 원 | 125,000원 | 1,500,000원 |
| 5,000만 원 | 208,333원 | 2,499,996원 |
| 10,000만 원 | 416,667원 | 5,000,004원 |
| 20,000만 원 | 833,333원 | 9,999,996원 |
| 30,000만 원 | 1,250,000원 | 15,000,000원 |
법정 상한 연 5% 기준이고, 월세 = 돌리는 보증금 × 전환율 ÷ 12 예요. 표는 이 페이지의 계산기와 같은 함수로 계산했고 원 단위에서 반올림했어요.
이렇게 계산해요
- 보증금 차액 = 지금 보증금 − 바꾼 뒤 보증금.
- 늘어나는 월세 = 보증금 차액 × 전환율 ÷ 12.
- 바뀐 월세 합계 = 지금 월세 + 늘어나는 월세. 예를 들어 보증금 2억 원을 1억 원으로 낮추고 월세 30만 원을 내던 집이라면 법정 상한 기준 늘어나는 월세는 416,667원, 합계는 716,667원이에요.
- 법정 상한 판정 — 적용한 전환율이 상한 이하면 이내, 넘으면 초과예요. 전환율을 비워 두면 법정 상한을 그대로 써요.
전환이 이득인지 보는 법
연 5% 전환율은 줄인 보증금에 해마다 5%의 이자를 내는 것과 같아요. 빼낸 돈을 그보다 높은 이율로 굴릴 수 있으면 전환이 이득이고, 예금처럼 더 낮은 이율이면 손해예요. 반대로 월세 부담을 줄이려고 보증금을 늘리면, 늘린 만큼의 돈을 묶는 대가로 월세가 줄어요. 내 돈의 이율과 전환율을 직접 견주어 보세요.
이 계산이 보지 않는 것
- 이 한도는 주거용 건물 임대차(주택임대차보호법)의 보증금 → 월세 전환 규정이에요. 상가건물 임대차는 별도 법이라 기준이 달라요.
- 월세를 보증금으로 바꾸는 방향은 제7조의2가 한도를 정하지 않아요. 이 경우 계산기는 줄어드는 월세만 보여 줘요.
- 차임·보증금 증액 청구 한도(제7조 제2항: 약정한 금액의 20분의 1, 지역 조례로 달리 정할 수 있음)는 전환과 별개로 적용돼요.
- 관리비, 계약 기간 중 전환 합의의 방식, 임대인과 임차인의 합의 내용은 반영하지 않아요.
기준: 국가법령정보센터 「주택임대차보호법」 제7조·제7조의2·제10조(시행 2026-01-02), 「주택임대차보호법 시행령」 제9조(시행 2026-07-01), 한국은행 통화정책방향(2026년 10월 확인). 이 계산은 법정 한도 안내이며 법률 자문이 아니에요.
자주 묻는 질문
전세를 월세로 바꿀 때 전환율은 얼마까지 받을 수 있나요?
주택이라면 연 5% 이하(기준금리 3% + 2%, 연 10% 중 낮은 값)로 월세를 정해야 해요. 이 한도는 기준금리가 바뀌면 같이 움직여요.
법정 상한을 넘게 월세를 정했다면요?
주택임대차보호법은 이 법을 어기는 약정 중 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다고 해요(제10조). 구체적인 사건은 법률 전문가나 공공 법률 상담에서 따로 확인하세요.
시중 전환율은 더 높던데요?
시장에서 오가는 월세 호가는 법정 상한과 다를 수 있어요. 법정 상한은 법이 정한 천장이고, 그 안에서 얼마로 정할지는 합의로 정해요. 이 계산기는 법정 상한과 내가 입력한 전환율을 나란히 보여 줘요.
입력한 내용이 저장되나요?
아니요. 계산은 브라우저 안에서만 이뤄지고 서버로 보내거나 저장하지 않아요.
다른 무료 도구
홈 화면에 추가하면 앱처럼 열리고, 한 번 연 뒤에는 인터넷 없이도 계산할 수 있어요. 입력한 값은 이 기기 밖으로 나가지 않아요.